9月24日日報　習慣化されない日報

仕事をしているかというとしているが、書くほどでもないなという日もありますよね。 そのような日に何を書くべきなのか。 メール返信した？LINE/chatworkを返信した？ ちょっと違う気がする。 宿の風呂の桶が壊れたから保険請求と新品注文をしたとか？ これも違う気がする。 さて何を書くべきか

9月23日日報　継続してやらないとダメなこと

清掃の人員募集に毎日広告費をかけています。 一日1,000円と少ないですが、マーケットも小さいので止む無し。 それでも数カ月ぶりに応募が来ました。 他のホテルの夜の業務があるから空いた時間で清掃の仕事ができるとのこと。 これはありがたい。 多分１日１件が限界かもしれないが、いるといないでは大違いなのでぜひ採用したいと思います。 数カ月応募がないからと諦めていたらこのご縁はなかったのでやはり継続は必要だなと感じた１日です。

9月22日日報 予約サイトの向き不向き

価格帯で予約が入るサイトと入らないサイトの差が大きい。 airbnbは価格帯が高くても素敵な感じを出せば予約が入ってくる。 bookingは価格勝負で出していると予約が入ってくる。 客層が違うという表現はふさわしくない。 正しい言葉が見つからないが、探し方が異なる層がくる印象だ。 デザイン高めの物件はairbnbと泊まる人が特別な体験に重きを置いている印象を受ける。 逆にbookingは安いとかコスパなどの項目を重視する印象を受ける。 それぞれ9割が各々の経路から予約が入るので面白いものだ。

9月12日　リピート施策を考える

今日は宿のリピート施策について考えを巡らせていました。 リピート施策といってもいくつかの切り口があるなと思っています。 一つ目は泊まっていただいてから次の予約までの期限。有効期限を考えないといけないということ。 泊まっていただいてから一年以内はリピートが効くのか。チケットのようなものを発行して一回に限り割引がきくようにするのか。 リピートするとしてもその割引の方です。ブッキングから予約した人が次がエアビーアンドビーから予約しようとした時。エアビーアンドビーから予約した人は自社サイトから予約しようとした時。自社サイトで予約した人が次Aエアビーアンドビーから予約した時などいくつかのパターンが考えられます。 悩ましいのはこの導線で必ずしもその時適した設定をしているとも限らないというのが問題です。 過去の宿泊履歴と突合せをしてから割引をするとなるとどうしてもヒューマンパワーがかかって面倒くさいという部分が発生します。 自動的に割引するとなるとその割引の理想をどうするかという問題もあります。 よくあるクーポンコードを入力したら割り引かれるという方式もありますが、やるとしたらメールマガジンのように配信できるようにしていて優待割引を発行するという方法でしょうか。 割と私は優待チケットや割引券のようなものをなくしてしまうタイプなので、適宜送られてくる方がいいことはいいのですがあまりにも発酵しすぎると価値が下がってしまうような感じがしてあまり好きではありません。 自分がどう感じるかということも大事ですしお客様がどのように感じるかということも大切なのでもう少し深く考えていきたいと思います。

9月11日　開業して２カ月弱で感じたこと

この街がオープンしてから二ヶ月弱が経過しようとします。 そこでやってみて感じたことをまとめてみたいと思います。あくまでも箱根町に特化した内容なのでそこはご注意ください。 １，少し位稼働率が下がったとしても高単価を取りに行くべき 　広めの物件が多いので清掃費や固定費が高くなる傾向があります。 　低価格高回転をすると変動費が比例して上がってくるので思ったより利益が出ません経費率が50%を超えるということもあり得ると思います。あそこの宿はわりと予約が入っていて調子が良さそうだと思っていても実際の清掃費や光熱費を勘案するとそれほど利益が残ってなさそうです。 ２，保有系のオーナーが多いのでりの目はガチガチにやらないと勝てない。 　ほとんどのかたが保有して運営されているパターンが多いのでリノベーションに力をかける物件が多いです。東京都内に比べると明らかに物件の競争力が強いので中途半端なリノベをしただけの物件だと容易に市場から退場させられます。ばっちりリノベーションして高単価を狙っていかないと参入するだけの価値があまりないように感じます。 ３，ちょっと綺麗にしたぐらいじゃどうにもならない 　少しだけリノベーションした場合も試してみましたが正直単価が全然上がりません。どうせやるなら建てた方が早いかもと思えるぐらいがっつりやり込まないといけません。エアビーアンドビーになってる全部のリスニングを分析しましたがおそらく中央値と平均値の乖離がかなり激しいです。儲かる系はひたすら儲かるし儲からない物件は下の方で団子になってるような感じです。 いかに抜け出せる物件を作り込むかということが勝利のポイントだと思います。

9月10日　箱根の宿上で温泉は必須なのか。

今日はいくつかのOTAサイトを見ていました。 箱根町は温泉街ですが温泉は必須なのかという疑問が前からありました。 それで結局必要なのかというところはそのサイトにくるお客さんの客層によりけりということが結論としてあります。 具体的には一休を選択するお客さんの客層は９９％温泉がありますし、bookingの客層は５８％です。airbnbだとほとんど温泉を気にしません。 つまるところどのような人が来るのかどのような年代が来るのか外人なのか日本人なのかということよりもさらに細かいジャンル分けがあるはずです。 そこに合わせた客室の設定やブランディングをして行く必要があると改めて感じました。

9月9日　細々収支表をチェックする

今日は事務スタッフさんが作っていただいてる収支表や稼働率表を細々と見ていました。 気づいたことは２点 １、福岡の宿泊の単価は安すぎる稼働率があまりにも高いのです。 　さっそく単価を引き上げて少し稼働率が落ちるように調整しました。少し単価を上げたもののそれでもまだ安いぐらいです。所有している物件だからできるようなものであって借入している物件だとここまでダイナミックにできないかもしれません。 ２、運営して数か月経ってやっと正式な経費率が見えてきました。 電気ガス水道あたりが、正確な数値が出てくるのが遅れてしまうので収支計算の正確な数値を出すにはちょっと時間がかかってしまっています。 それがだいたい入力が終わって具体的な数字も見えてきました。 福岡の物件の方は比較的低価格帯でやっているということもあって経費率が非常に高いです。これは一番の単価が安すぎるというところにつながっていきます。福岡の物件はすべて民泊運営しているので180規制があるもの、現状の稼働率が70%から80%ぐらいなので明らかに安くしすぎました。 問題点はこれ以上あげようとするとガッツリ稼働率が下がって40%台になってしまう可能性があることです。非常に微妙なラインでかじ取りをしないといけないような感じなので気をつけながら運営して行きたいと思います。

9月4日　勉強苦手な人の宅建対策

世の中には１週間で受かったとか、直前追い込めば大丈夫とか、過去問は３回やれば後はテキスト読んでいました。みたいな天才型がいます。 私はそちら側ではないので何週も過去問やりました。何週したかは正確に覚えていませんが５~10週の間のはずです。 残りの日数も少ないのでやれることをお伝えすると １、過去問は５年分は47~４９点取れるようにしてください。これは必須です。 ２，６～１０年前の分はできる限りやってください。中途半端は良くないのでやり切れる分だけ年数を増やしてください。 ３、予備校の模試問題は今すぐ捨ててください。正直いらない たしか私は時間も少なくて直近７年か８年分やりこみました。 ８年分だとして１問４肢前提だと４肢×50問×８年で1,600肢ありますね。 平均して年２問くらい意味不明の問題がまぎれるので4肢×２問×８年で64肢 64/1,600まで正答率を上げてください。 これで正答率９６％ですね。 本番当日に直すと４８点取れる実力があるはずです。 当日さらに８問分はケアレスミスとか、わからなくても４０点は確保できるので大体合格できますね。 私はこれで４２点か４３点＋５点の不動産会社免除分で合格です。自己採点ですけど。 これを読んでいる方頑張ってください。

9月3日　現地対応できる方を雇いたい

洗剤買って、スポンジ買って、椅子が壊れた代用品を受け取って。監視カメラの充電して。 こんなことしていたら本来業務に集中できませんね。 現地で動ける人雇いたいのですが、中々いらっしゃらない。 採用のコツというかポイント知りたいです。採用の激戦区 今日は疲れたので短文です。

9月2日　識学×宿泊所の清掃クオリティ

ここ数か月雇用する人が増えてきたので、組織づくりや評価制度に興味を持っています。 最近有名なのは識学さんに興味を持っています。 事務業務に多いふわっとした評価基準とその整合性をどのように取っているのか。 特に上司の匙加減や好き嫌い・相性で評価が分かれるのが、とても苦痛なタイプです。 識学さんで分かりが良いのが、客観性が高いので他の人から見ても公平性が保ちやすい点があると思います。 特にあったのが、一つ年次の高い先輩が出世のタイミングだったので、私より評価が低いはずなのに手心加えて＋１に加点されていたときです。また私もそのパターンでポイント加算して貰った年がありました。逆に気に入らない部下がいたからポイント最下位にしたわ。のような話も聞こえてきたこともあります。上司の匙加減であれこれ変えられるのが不満の温床だと常々思っていた点なのでやはり客観性は必要かと思います。 それで宿泊所の清掃にこれを加えるとなると時給とか清掃単価に反映が良いと思います。 よく「清掃をこなす」と表現されることがありますが、あれはとにかく最低限をやればいい。このような視点になっているからだと思います。 要は結果に責任を持たない。やれば後は知らないという無責任思考のなれの果てでしょう。 営業なら外に行ってお客さんとあえばそれで終わり、セールスもせずお茶飲んで帰ってきた。こんなところでしょうか。営業の仕事は売上を作ることですからそこに責任を持つべきです。清掃ならそのクオリティに責任を持つべきです。 では今回の本題で識学さんを導入すると時給や単価は口コミレビューに完全連動させるべきでしょう。 何時誰が清掃したのか。その結果何点を取得したのか。そこまでやらないとダメだと思います。